T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı

(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)

Sayı: B.07,1.GİB.04.99.16.02/Muk-365                                              11/11/2008 - 32583

Konu: Kat irtifaklı gayrimenkullerin devir

            Ve iktisabında tapu harcı uygulaması

………………….

İlgi :    …….2008 giriş tarih ve ……sayılı dilekçeniz.

            İlgide kayıtlı dilekçenizde, kat irtifaklı arsa satışlarında tapu harcının toplam bedel üzerinden hangi oranda ödeneceğinin, inşaatın tamamlanarak tapu sicilinde cins tashihinin yapılması sırasında ayrıca harç ödenip ödenmeyeceği ve nispeti konusunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

            492 sayılı Harçlar Kanunu 57 nci maddesinde; “Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir” denilmektedir.

Aynı Kanunun 63’üncü maddesinde;

 “….

(5766 sayılı Kanunun 11’inci maddesinin (c) bendiyle değişen fıkra, Yürürlük: 06.06.2008) Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi zıyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

…” hükmü yer almaktadır.

Konuya ilişkin olarak 12.07.2008 tarihinde yayımlanan 56 Seri No’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nin C bölümünde; gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcının tahsil edilmesi esasına geçildiği ve söz konusu değişiklik, münhasıran gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcının hesaplanacağı, 06.06.2008 tarihinden itibaren yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının belirlenmesi halinde de alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacağı, aradaki farka isabet eden harcın %25 oranında vergi zıyaı cezası ile birlikte tahsil edileceği belirtilmiştir.

Diğer taraftan aynı Kanuna bağlı “Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar” başlıklı (4) sayılı tarifenin  “I Tapu İşlemleri” alt başlıklı bölümünün 13/a bendinde; “Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde Emlak (bina) Vergisi değeri üzerinden (binde 15)” , 20/a bendinde ise; “Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ,ayrı (binde 15)” oranında olmak üzere tapu harcı alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buna göre, tapu harcı tapuda yapılan bir işlem karşılığında işlemin yapılmasını isteyen kişiden talep edilen bir bedel olup, cins değişikliği ile mülkiyet devri birbirinden tamamen farklı işlemler olduğundan, her ikisi de tapuda tescil edildiğinde her iki işlemden de ayrı ayrı harç alınması gerekmektedir. Ayrıca kat irtifaklı arsa satışlarında tapu harcı, yapılan satış işleminin tescili nedeniyle alındığından, satış için ödenen toplam bedelin arsa payı ile binanın değeri ayrımı yapılmaksızın gerçek satış bedeli olarak dikkate alınması gerekmektedir. 

Bu hüküm ve açıklamalara göre kat irtifaklı gayrimenkullerin devir ve iktisabında tapu harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek satış bedeli üzerinden (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre binde 15 oranında hesaplanması gerekmekte olup, inşaatın tamamlanması müteakip cins değişikliği işlemi için Kanuna bağlı 4 sayılı tarifenin 13/a bendine göre binde 15 oranında harç hesaplanması gerekmektedir.